Steuernews für Klienten

Immobilien-Ertragsteuer

Angelehnt an die Vermögenszuwachssteuer für Kursgewinne wurde mit dem Stabilitätsgesetz 2012 eine Steuer für Immobilienverkäufe eingeführt. Sie werden nun grundsätzlich mit einem Sondersteuersatz besteuert. Durch diese Änderung kommt es zu umfangreichen Änderungen beim Verkauf von Grundstücken und Gebäuden.

Veräußerungen aus dem Privatvermögen

Anschaffungen ab dem 1.4.2002

Der Gewinn vom Verkauf wird mit 25 % besteuert. Reduziert wird der Veräußerungsgewinn noch um die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt und für die Selbstberechnung der Immobilien-Ertragsteuer. Nach Ablauf von zehn Jahren ab Erwerb wird es einen jährlichen Inflationsabschlag von 2 % (maximal 50 %) des Veräußerungsgewinnes geben.

Anschaffungen vor dem 1.4.2002

Die Steuer beträgt 15 % vom Verkaufserlös von Grundstücken mit Umwidmung nach dem 1.1.1988 und 3,5 % vom Verkaufserlös für alle anderen Fälle. Der Veräußerungsgewinn kann aber auch unter Zugrundelegung der tatsächlichen Anschaffungskosten ermittelt werden. In diesem Fall kann auch der Inflationsabschlag angesetzt werden.

Befreiungen

• Eigenheime und Eigentumswohnungen, die für den Veräußerer ab der Anschaffung bis zum Verkauf für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben oder wenn das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung für mindestens fünf Jahre durchgehend der Hauptwohnsitz war.
• Selbst hergestellte Gebäude (nicht der Grund und Boden). Dies gilt nicht, wenn das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre zur Erzielung von Einkünften genutzt wurde (z.B. Vermietung, betriebliche Nutzung).
• Veräußerungen von Grundstücken infolge eines behördlichen Eingriffs (z.B. Enteignung) oder zur Vermeidung eines solchen nachweisbar unmittelbar drohenden Eingriffs.
• Tauschvorgänge von Grundstücken im Rahmen eines Zusammenlegungs-, Flurbereinigungs- und Baulandumlegungsverfahrens.

Option zur Regelbesteuerung

Möglich ist auch eine Option zur Regelbesteuerung. Allerdings ist das nur bei einem relativ geringen Einkommen vorteilhaft. Eine Option ist nur für alle Einkünfte aus Grundstücksverkäufen möglich.

Veräußerungen aus dem Betriebsvermögen

Bei Grundstücken des Betriebsvermögens spielt die Gewinnermittlungsart keine Rolle mehr. Der Veräußerungsgewinn wird grundsätzlich mit 25 % besteuert.

Anders als bisher werden Wertänderungen von Grund und Boden steuerlich immer erfasst (also auch bei Bilanzierung nach § 4 Abs 1 und Einnahmen-Ausgaben-Rechnung nach § 4 Abs 3).

Bei der Veräußerung von bebauten Betriebsgrundstücken des Altvermögens, bei denen der Grund und Boden zum 31.03.2012 nicht steuerverfangen war, kann der auf Grund und Boden entfallende Anteil mit 3,5 % oder 15 % versteuert werden.

Bei Steuerpflichtigen, die ihren Gewinn durch Bilanzierung nach § 5 ermitteln (jene Unternehmer, die nach Unternehmensrecht Bücher zu führen haben), tritt hinsichtlich der Methode der Veräußerungsgewinnermittlung keine Änderung der bisherigen Rechtslage ein.

Allerdings ist auf die Veräußerung der besondere Steuersatz in Höhe von 25 % anzuwenden.

Bei Betriebsgebäuden wirkt sich – unabhängig von der Gewinnermittlungsart – die Änderung der Besteuerung von Grundstücksveräußerungen nicht auf die schon bisher bestehende uneingeschränkte Steuerhängigkeit aus. Die Versteuerung der realisierten stillen Reserven erfolgt nunmehr mit 25 %. Ein Inflationsabschlag kommt bei Gebäuden aber nie zur Anwendung.

Ausnahmen von der Besteuerung

Die Steuer gilt allerdings nicht für Grundstücke, die aus dem Umlaufvermögen verkauft werden. Auch nicht unter die Steuer fallen Verkäufe von Unternehmen, deren Schwerpunkt Grundstücksverwaltungen darstellen wie z.B. Vermietung und Veräußerung von Grundstücken. Weiters ausgenommen sind Verkäufe, wenn auf das Grundstück stille Reserven übertragen wurden oder eine Teilwertabschreibung vorgenommen wurde.

Abfuhr durch Parteienvertreter

Die Steuer ist von den Notaren oder Rechtsanwälten, die den Verkauf betreuen, zu berechnen. Sie haben die Steuer auch an das Finanzamt abzuführen. Verpflichtend wird diese Bestimmung ab 1.1.2013. Seit 1.4.2012 kann das schon freiwillig so gemacht werden. Zusätzlich muss eine erweiterte Steuererklärung über FinanzOnline abgegeben bzw. eine Mitteilung an das Finanzamt gemacht werden.

Fällig

Maßgeblich für die Berechnung der Fälligkeit ist der Zeitpunkt des Zuflusses des Kaufpreises. Die Steuer ist spätestens am 15. des auf den Erhalt zweitfolgenden Monats fällig.

Beispiel: Erhalt des Kaufpreises am 18.4.2013. Die Steuer ist bis spätestens 15.6.2013 zu entrichten.

Stand: 12. April 2012

Forschungsprämie

Auftragsforschung

Bisher waren die begünstigten Forschungsaufwendungen mit € 100.000,00 gedeckelt.

Diese Deckelung wird auf € 1 Mio. angehoben. Es kann daher eine jährliche Forschungsprämie (10 %) bis zu € 100.000,00 in Anspruch genommen werden. Die Neuerung ist erstmalig auf Prämien anzuwenden, die Wirtschaftsjahre betreffen, die nach dem 31.12.2011 beginnen.

Eigenbetriebliche Forschung

Gutachten der FFG

Beantragt ein Steuerpflichtiger eine Forschungsprämie, hat er ein kostenloses Gutachten der Forschungsförderungsgesellschaft mbH (FFG) vorzulegen. In diesem Gutachten wird die Qualität der Forschung beurteilt. Es dient als Grundlage für den Antrag beim Finanzamt.

Dies gilt für alle Anträge, die ab 1.1.2013 eingebracht werden.

Forschungsbestätigung

Zusätzlich kann der Steuerpflichtige für sein Forschungsprojekt eine Forschungsbestätigung (nach § 118a BAO) beantragen.

Diese Bestätigung bietet dem Steuerpflichtigen eine erhöhte Rechtssicherheit bei Projekten, die über mehrere Jahre dauern. Das Vorliegen der Anspruchsvoraussetzungen wird dadurch bescheidmäßig verbindlich bestätigt.

Ein Gutachten der FFG ist ebenfalls beim Finanzamt vorzulegen.

Die Bestätigung gilt für das gesamte Forschungsprojekt. Somit ist nicht jedes Jahr wieder ein Gutachten der FFG einzubringen. Es fällt ein Verwaltungskostenbeitrag von € 1.000,00 an.

Feststellungsbescheid

Weiters kann der Steuerpflichtige einen Bescheid über die Höhe der Bemessungsgrundlage der Forschungsprämie beantragen. Dabei wird die Höhe der Forschungsaufwendungen für alle Forschungsprojekte des Wirtschaftsjahres festgestellt.

Neben dem Gutachten der FFG muss der Steuerpflichtige auch einen Nachweis erbringen, dass die Bemessungsgrundlage richtig ermittelt wurde. Dies ist durch einen Wirtschaftsprüfer zu erbringen.

Alle Änderungen bei der eigenbetrieblichen Forschung gelten ab 1.1.2013.

Stand: 12. April 2012

Pendlerpauschale bei mehreren Wohnsitzen

Die Pendlerpauschale soll den Arbeitnehmern einen Teil der Fahrtkosten zwischen Wohnsitz und Arbeitsplatz ersetzen.

Ein Anspruch auf das kleine Pendlerpauschale besteht, wenn die einfache Wegstrecke länger als 20 km ist und die Benützung eines Massenbeförderungsmittels zumutbar ist. Ist die Benützung eines Massenbeförderungsmittels nicht zumutbar, hat man bereits ab einer einfachen Fahrtstrecke ab 2 km Anspruch auf das große Pendlerpauschale. Die Benützung eines Massenbeförderungsmittels muss zumindest hinsichtlich der halben Fahrtstrecke zwischen Wohnung und Arbeitsstätte nicht zumutbar sein.

Mehrere Wohnsitze

Hat ein Arbeitnehmer mehrere Wohnsitze, so geht die Finanzverwaltung grundsätzlich davon aus, dass er den näheren Wohnsitz hauptsächlich benützt. Laut einer Entscheidung des Unabhängigen Finanzsenats (UFS) Wien kann jedoch auch der weiter entfernte Wohnsitz maßgeblich sein. Allerdings nur wenn der Steuerpflichtige überwiegend in dem weiter weg vom Arbeitsplatz gelegenen Wohnsitz wohnt. Die Beweispflicht hierfür liegt beim Steuerpflichtigen.

In dem aktuellen Urteil wurde das überwiegende Pendeln von dem weiter entfernten Wohnsitz nicht ordnungsgemäß nachgewiesen, daher wurde der Berufung nicht Folge gegeben. Der Steuerpflichtige hatte zwar angegeben wie viele Kilometer er gefahren ist, die stimmten aber nicht mit der Wegstrecke überein.

Auch der nachgewiesene Energieverbrauch entsprach eher einer fallweisen Wohnungsnutzung.

Die Beweise sind der Behörde vom Steuerpflichtigen vorzulegen. Laut UFS ist diese nicht dazu verpflichtet, einen Steuerpflichtigen wiederholt darauf hinzuweisen, die Beweise vorzulegen.

Stand: 12. April 2012

Vorsteuerabzug bei Gebäuden

Bisherige Regelung

Bei der Errichtung eines Gebäudes fallen hohe Kosten an. Durch einen Vorsteuerabzug werden diese Kosten verringert. Bisher stand der Vorsteuerabzug zu, wenn der Errichter des Gebäudes zur Option zur Steuerpflicht berechtigt war und diese auch tatsächlich ausgeübt hat.

Stabilitätsgesetz 2012

Durch das Stabilitätsgesetz wurde dieser Vorsteuerabzug nun eingeschränkt. Ein Vorsteuerabzug ist nur mehr möglich, wenn der Mieter das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen selbständigen Teil des Grundstücks nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Nahezu ausschließliche Verwendung: Die auf den Mietzins für das Grundstück bzw. den Grundstücksteil entfallende Umsatzsteuer darf höchstens zu 5 % vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen sein.

Änderung beim In-Kraft-Treten

Bei der endgültigen Beschlussfassung des Stabilitätsgesetzes 2012 wurde das In-Kraft-Treten verschoben. Statt wie bisher vorgesehen ab 1.4.2012 wird die Regelung erst ab 1.9. 2012 gelten.

Es wird unterschieden, ob der Vermieter das Gebäude errichtet oder gekauft hat.

Nicht unter die Neuregelung fällt:

Der Vermieter hat das Gebäude vor dem 1.9.2012 errichtet oder mit der Errichtung durch den leistenden Unternehmer bereits begonnen (unabhängig vom Beginn des Miet- oder Pachtverhältnisses).

Als Beginn der Errichtung ist der Zeitpunkt zu verstehen, in dem bei vorliegender Baubewilligung mit der Bauausführung tatsächlich begonnen wird (tatsächliche handwerkliche Baumaßnahmen erfolgen).

Von der Neuregelung betroffen:

Vermieter, die das Gebäude gekauft haben. Hier gilt die Neuregelung für alle Miet- und Pachtverhältnisse, die nach dem 1.9.2012 beginnen.

Stand: 12. April 2012